Recentemente, o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) proferiu uma decisão histórica para o setor varejista no julgamento do caso da Americanas S.A. (Processo n° 17227.720010/2022-27). De forma cirúrgica, houve o reconhecimento do direito ao crédito de PIS e COFINS sobre despesas com IPTU e taxas condominiais de imóveis alugados. A disputa, que envolve cifras superiores a R$ 360 milhões, representa um avanço significativo na interpretação da legislação tributária ao desafiar entendimentos restritivos do Fisco e alinhar-se à realidade econômica das relações privadas, contratuais, do contribuinte.

Em entendimento prévio, a Receita Federal do Brasil (RFB) tem se utilizado da literalidade do texto legal (art. 3º, inciso IV das Leis n° 10.637/2002 e n° 10.833/2003), que menciona apenas “aluguéis de prédios”, para barrar eventual aproveitamento de direito creditório às empresas. Para o Fisco, encargos como IPTU e condomínio teriam natureza tributária e civil e, por não serem o aluguel “puro”, não permitiriam o desconto do imposto. Todavia, o CARF supera essa visão limitada ao compreender a norma sob a óptica da Lei de Locações de Imóveis (Lei n° 8.245/1991, arts. 22 e 23), de modo a acolher o entendimento de que, se o pagamento dessas despesas é obrigatório para manter o contrato e evitar o despejo (art. 9º, inciso III da Lei n° 8.245/1991), elas perdem sua autonomia/discricionariedade e passam a compor o custo único e indissociável da locação, criando lei entre as partes, ou melhor dizendo, norma individual concreta.

Alinhando-se o sistema, tem-se com esta decisão, por fim, uma convergência hermenêutica, uma vez que a própria RFB, por meio da Solução de Consulta COSIT nº 38/2014, impõe ao dono do imóvel a tributação sobre os valores recebidos a título de IPTU e o condomínio, pagos pelo inquilino, configurando-os como receita bruta de aluguel.

É importante notar que essa decisão ganha relevância especial diante da atual indefinição do Poder Judiciário, que não possui uma conclusão definitiva sobre se o IPTU e o condomínio podem ser considerados aluguel para fins de crédito. A PGFN afirma que a Câmara Superior do CARF já deu interpretação restritiva ao tema, defendendo que tal discussão sequer diz respeito à Súmula CARF 234, mas sim à aplicação rigorosa do rol taxativo de créditos das leis de regência.

Dessa forma, a decisão é emblemática por “contornar” a referida Súmula CARF 234, que se consubstancia como um obstáculo ao varejo ao impedir créditos sobre insumos comerciais (art. 3º, inciso II das Leis n° 10.637/2002 e n° 10.833/2003). Supera-se, assim, a hipótese de enquadramento de referidas despesas no bojo do art. 3°, inciso II, das Leis n° 10.637/2002 e 10.833/2003, conjugado ao Parecer Normativo COSIT n° 5/2018, não se limitando à mera obrigatoriedade legal e consequente subsunção ao conceito de insumo, este, sujeito a “esbarrões” em nossa jurisprudência.

Ao enquadrar o IPTU e a taxa condominial como custo de aluguel, a referida estratégia jurídica abre uma nova via para empresas massivamente capilarizadas por lojas físicas. O precedente pavimenta um caminho para que o varejo recupere créditos sobre despesas que, até então, eram controversas.

Pondera-se que o tema permanece sob análise do CARF e pendente de uniformização no judiciário. Contudo, ressaltamos que, diante da iminente extinção do PIS e da COFINS, a partir de 2027, como previsto na LC n° 214/2025, o aproveitamento de eventuais créditos em compensação com a CBS, após este ano, estará condicionado à escrituração dos valores em obrigação acessória até 12/2026, fechando-se uma janela aos contribuintes no que se refere a revisão de eventuais despesas passíveis de creditamento.